摘要：中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松，会直接影响到房地产市场的冷热

    2014 年上半年已经结束。在楼市整体遇冷的形势下，这场楼市的“期中考试”如期进行，多家房企都交出了自己的答卷，“考试”成绩依然是几家欢喜几家忧。据有关数据显示，在公布前5 个月销售业绩的32 家房企中，只有恒大、万科、绿地等少数房企及格，其他房企中期销售业绩均未达到预期指标。

    房产巨头晒业绩

    当前，全国楼市进入调整期， 部分房企借势加入降价大潮。由于此前对今年的市场形势判断过于乐观，过高的销售目标使得房企业绩完成情况普遍不理想，由此造成了一些企业业绩不差，但业绩完成率很差的尴尬情况出现。
    据有关数据表明，上半年仅金科、恒大、中海、万科、旭辉、越秀6 家完成全年任务的50% 以上， 占比不到两成。其中，万科、恒大、中海三家房企排在目标完成情况前三位， 完成率分别为：79.43%， 64.91%，51.34%。值得注意的是， 今年将业绩目标定在“千亿级”以上的七家房企中，仅恒大、中海、万科三家完成全年一增任务目标， 其余四家企业碧桂园、保利地产、绿地、万达均未完成全年一半业绩任务，其中万达上半年销售金额仅达到507 亿元，与其全年2400 亿元的业绩目标相比，完成率仅达到21.13%。
    与此同时，各大房企业绩表现分化尤为明显。恒大、碧桂园、富力、旭辉、奥园1-5 月销售额同比去年达到30% 以上的增长。其中， 广东房企奥园地产同比猛增72%。而华润、远洋、方兴、恒盛、花样年、瑞安等企业1-5 月销售额同比减少30% 以上。其中，恒盛、瑞安双双骤减56%。
    这也说明，虽然大型房企可能对下行因素防御能力更强，但在整体波动行情下，并不是所有企业手握“免死金牌”。同时，中小型企业只要策略得当，仍有机遇“逆袭”。若市场波动持续，房地产行业有望在小范围内迎来一轮洗牌。

    千亿军团今安在

    去年，老牌元老万科、绿地、恒大年销售额分别以1776 亿元、1625 亿元、1073 亿元的良好业绩齐身跃进千亿军团。今年面对房地产下行压力，几大房产巨鳄似乎不受影响，年中销售业绩很乐观，由此趋势发展，上述房企今年依然能够列席千亿军团。
    据公告显示， 今年1-5 月， 万科共实现销售金额815.2 亿元， 同比去年1-5 月701.8 亿元的销售额来看，有16.16% 的增长。在销售面积上，今年1-5 月份万科累计实现销售面积647.3 万平方米，与去年同期的604.8 万平方米相比，增长了7.03%。
    以稳健著称的万科，今年前5 个月销售额和销售面积与去年同期相比均有所增加。分月来看，1 月、2 月业绩表现较佳，不排除部分来源于去年年末业绩的转结。较能客观反映今年业绩表现的月份应当从3 月开始，但3 月份开始销售情况同比有小幅回落，依靠万科全国较大范围的城市覆盖，对市场整体敏感性较强，万科率先在北京、广州一线城市的个别项目采取价格优惠，4 月开始销售额同比止跌回升。
    据有关数据显示，今年一季度， 绿地和万达分别实现了340.04 亿元和186.48 亿元的销售额，同比去年分别有30.78% 和36.12% 的增长。
    绿地、万达都将今年销售目标锁定为2400 亿元。据此，绿地和万达今年一季度目标完成率分别为14.17% 和7.75%。尽管完成率较低， 但在当前市场情况下和较高的业绩目标面前已属不易。
    今年，两公司在策略上也不约而同地加重了海外市场的投资力度。万达在本月初以2.65 亿欧元购下西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，计划发展酒店、高级零售及公寓。而2 月14 日，绿地“洛杉矶绿地中心”落地北美；3 月8 日，绿地投资加拿大多伦多市中心项目签署了合作备忘录；4 月中旬，绿地澳大利亚悉尼绿地中心第二期项目开盘。绿地方面预计今年海外收入将增至200 亿元人民币。
    今年前五月，恒大地产共达成562.1 亿元的合约销售额，相比去年同期增长了64.4%，已经完成全年目标51.1%，或许有望提前达成今年的业绩目标。
    2013 年“千亿军团”里的恒大地产今年业绩目标仅为1100 亿元，相当于去年业绩的基础上提升约9.57%，可谓相当保守。尽管如此，并不影响恒大成为去年千亿企业中唯一一个今年前5 月目标业绩完成率过半的房企。

    大型房企日子难熬

    今年以来，楼市“寒潮”席卷全国多数楼市，上述几大房产巨鳄受“寒潮”的影响不大。但是对于像世茂地产、雅居乐、融创这样的千亿军团以外的第二梯队来说，“御寒”能力显得稍弱，年中销售业绩只达到了全年的三成左右，同比去年有所下滑。
    世茂地产，在去年以670.6 亿元的销售业绩，位居几大房企第九。世茂房地产控股有限公司6 月6 日发布公告称，截止5 月31 日，公司实现业绩销售240.4 亿元，相比去年同期的253.37 亿元减少了约5.12%，目前已达成的销售占全年销售目标的30.05% 左右。
    在年初，曾有消息称，雅居乐今年的业绩目标为700 亿元，但3 月28 日，雅居乐高层在年度业绩会上则表示，今年的目标实际为480 亿元。根据雅居乐6 月9 日发布公告显示，截止5 月31 日，公司已完成164.4 亿元的销售金额， 同比增长27.5%。目标完成率为34.25%。
    融创全年的销售目标定位为650 亿元。前五个月，融创已完成235.6 亿元，完成率为36.25%。
    融创、雅居乐同属第二梯队房企，在今年营销对策上也比较一致， 从月成交均价上看，两企业同为“降价跑量”策略。
    今年雅居乐前五个月的销售业绩同比上升，但成交均价自今年2月以后一直处于下降趋势，且下降幅度在不断扩大。其中，1 月销售均价为截至目前的今年最高点，12917 元/ 平米。至5 月份， 销售均价已跌至今年最低点9291 元/ 平米，同比下降3257 元/ 平米。同时，5 月融创合同销售均价为20950 元/ 平米，也达公司今年以来最低点。

    中小企业表现分化

    在上市房企前5 月任务完成情况普遍不佳的大环境下，合景泰富以近四成的完成率，成为行业佼佼者。今年1-5 月，公司共实现销售额82.14 亿 元，同比上涨19.6%，占全年210 亿元销售目标的39.11%。除了5 月份的销售额出现10.5% 的同比下滑，前4 月都保持同比增长30% 左右。
    据了解，合景泰富去年的业绩额为163 亿元，今年的目标任务在去年业绩基础上增长了28.83%。同时，为了防止重蹈2012 年楼盘可售量不足的覆辙，公司从去年开始就增加库货量，去年的可售货值为230 亿元，而今年预计将新推10-15 个新盘，可售货值同比增长52.17%，至350 亿元，项目类型上也从过去的大户型、高端定位向中小户型刚需产品调整。
    在中小型企业中，花样年目前业绩完成情况暂居“垫底”位置。公告显示，今年1-5 月，花样年集团累积销售额仅为13.57 亿元，同比下滑了56.08%。以150 亿元的目标计算，目前花样年的业绩完成率仅9.05%。
    但花样年高层表示，按照公司今年的推盘计划，一季度推货量很小，4 月底至6 月份才开始密集推盘，8-10 月将进一步加大力度。

    竞争时代来临

    曾有开发商对《财经界》记者坦言，2014 年是他们入行多年来最艰辛的一年，全国楼市整体遇冷， 信贷政策咬紧不放都加重了购房者的观望情绪。“其实楼盘到访者一点都不少，但是就是在问还有没有可能再降价。”北京某楼盘开发商告诉记者，今年上半年，他们完成集团制定的任务基本无望，只能交上这一张不合格的成绩单。
    受整体市场行情的影响，部分扛不住的房企开始采取各种促销手段，送面积、送装修、送家电、首付分期等花样层出不穷，但都收效甚微。部分开发商尝试降价，却仍然是杯水车薪，成交量持续下降的局面仍然没有缓解。
    值得关注的是，很多房企惯用的上述促销手段似乎已很难刺激购房者的神经，为了加速推盘，回笼资金，不少开发商新招频出。据了解，近日北京房山商住项目旭辉E 天地推出了“无条件退房”，即2014 年6 月30 日之前与项目签订《无条件退房协议》的业主，可在交房前两个月内向开发商提出无条件退房申请，开发商将全额退还客户购房款。
    面对当前全国多数楼市遇冷的形势下，住建部新任部长陈政高在7 月11 日召开的全国住房和城乡建设工作座谈会上提成出了要千方百计的消化库存，这无疑是对房地产行业释放的一个重要信号，消化库存将成为下半年房地产政策的重中之重。
    基于楼市库存压力，谈及下半年房地产走势，业内及多位专家认为开发商将继续采用“以价换量” 的策略来消化库存。
    “6 月份纯商品宅较5 月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或将启动本轮市场调整以来较为明显的‘以价换量’策略。”有关业内人士坦言。
    从政策角度分析认为，中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松， 会直接影响到房地产市场的冷热。但房价下降的力度应该不会太大， “稳中有降是今年下半年的主要表现”，上述业内人士表示。
 

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